Ипотечное жилье – это квартира или отдельно стоящее жилое здание, которое отдается в залог в качестве обеспечения полученного в банке ипотечного кредита. Это может быть как вновь приобретаемое на кредитные средства жилье, так и уже имеющееся в собственности заемщика.

Еще совсем недавно комнаты не рассматривались банками как ипотечное жилье. Ни один банк не кредитовал покупку комнаты в коммунальной квартире, если в ней есть соседи. Допускался только вариант, когда заемщик выкупал последнюю комнату в коммунальном жилье, а остальные комнаты уже были у него в собственности. Это связано с тем, что при невозврате кредита у банка могли возникнуть проблемы с взысканием задолженности посредством продажи комнаты, т.к. для этого требуется согласие соседей по коммунальной квартире. Теперь, благодаря конкурентной борьбе, уже несколько ипотечных банков предлагают кредит на комнату.

Жилье, приобретаемое с использованием ипотечного кредита, сразу оформляется в собственность заемщика. Это серьезное преимущество ипотеки по сравнению с другими вариантами решения жилищных проблем, в частности жилищно-накопительным кооперативом (ЖНК), где жилье находится в собственности кооператива до момента его полного выкупа.

В случае ипотеки право собственности принадлежит заемщику ипотечного кредита, и он абсолютно защищен от неблагонадежности организации, у которой взял заем. Следует быть внимательными при встрече на рынке с псевдоипотечными схемами, когда переход права собственности на жилье к приобретателю оговаривается на какой-то момент, отличный от момента оформления сделки по приобретению жилья.

Поручитель – это лицо, которое гарантирует выполнить перед ипотечным банком обязательства заемщика ипотечного кредита в случае, если последний не сможет самостоятельно отвечать по этим обязательствам.

В результате конкуренции, ипотечные банки все реже выдвигают требование о наличии у заемщика одного или нескольких поручителей. Это требование более характерно для ипотеки в регионах, а в Москве и крупных городах России уже вполне возможна ипотека без поручителей.

В роли поручителей могут выступать не только физические, но и юридические лица. В регионах довольно широко распространен вариант, когда в качестве поручителя по кредиту выступает организация-работодатель заемщика.

В случае, если заемщик ипотеки оказался не в состоянии отвечать по своим обязательствам, его поручитель обязан выплатить банку всю сумму кредита и проценты по нему, а так же компенсировать банку расходы, связанные с взысканием долга (судебные издержки и пр.). После этого права кредитора переходят от банка к поручителю и тот может в свою очередь потребовать от неудачного ипотечного заемщика компенсации своих убытков.

Оформление ипотеки квартиры или дома проходит в несколько этапов. Сначала следует подать в выбранный банк заявку на получение ипотечного кредита и все необходимые документы для ипотеки, большинство из которых имеет стандартную форму. Принятие банком решения о предоставлении кредита может занять от нескольких дней до нескольких недель. Некоторые ипотечные банки предлагают услугу "экспресс - ипотека", когда решение о выдаче кредита принимается за считанные часы. В случае положительного решения банковской кредитной комиссии, можно переходить к выбору дома или квартиры.

За определенное банком время (несколько месяцев) заемщику необходимо найти подходящую квартиру (или дом), которая отвечала бы требованиям к ипотечному жилью, выдвинутым банком-кредитором. По выбранной квартире (дому) следует собрать документы, которые требуются для проведения сделки купли-продажи, а также оценки жилья. Приблизительный список этих документов следующий:

Обычно для оформления ипотеки заемщик должен предоставить в банк следующие документы:

* Заявление на получение ипотечного кредита и анкета банка. Некоторые банки предлагают на своих сайтах оформить предварительную заявку на кредит, что должно ускорять процедуру получения ипотечного кредита.
* Копия паспорта или заменяющего его документа (для военнослужащих).
* Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования.
* Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)).
* Копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста.
* Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.).
* Копия свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии).
* Копия свидетельства о рождении детей.
* Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
* Документы, подтверждающие доходы.

Страхование – обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика, и выдаст ему оставшуюся сумму по страховому договору.